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验房报告是基于房哥验房服务推出的固定栏目，每周更新，汇总小区验房中发现的问题，为大家买房提供参考，关于该小区遗漏的内容，大家在留言处进行补充；
今天第11期，走进保利天悦二期；
时间：2020年8月8日；
查验房源：高层4号楼，169平装修四室，高层3号楼，143平装修四室；
购入时间：2018年，四号楼均价17000元/平左右；3号楼均价15000元/平左右；
先说结论：在房价飙升，地价疯长的高新，17000元/㎡买到保利天悦肯定是不亏的，虽然精装房的通病仍然存在，但实际交付令人满意，景观，公区装修，车库施工亮点颇多；
单纯评价小区品质，在这个价格算是正常水平，但如果加上高新的前置条件，这样的交付就让人羡慕了，果然一旦沾上高新二字，无论是小区，还是房价就会变的香甜无比……
备：以下文字4600字，图片60余张，看完需要15分钟，房哥码字花了6个小时；
撰文：不知火
验房师：张师傅
基本情况
保利与双水磨的渊源由来已久，早在10年，刚上市不久的保利以公开招标方式竞得丈八北路双水磨村整村拆迁一级开发项目，也就是现在的保利天悦；
（保利天悦建设历程）
这也是刚上市不久的保利地产在进入西安后的第一个项目，2007年拿地，2010年完成土地征收，2012开始拆迁，2015年摘得安置房用地，16年底拿到270余亩住宅用地；
（保利天悦位置示意）
这十余年的时间，可谓历经了高新翻天覆地变化，也赶上了房价上涨最好的时机，曾经的农田已经是高新二期最后绝版的空地；
这种绝版既是周边有成熟小区，完善配套，更是来源于高新土地断供，新房寥寥无几的现状；
以至于一旦有人问高新买房，就是保利万科二选一，多少持币观望的人都在等待天悦的再次开盘与摇号，即使价格可能20000+，依旧不缺购买力；
（保利天悦二手房价格）
二期交房的现场，有中介在推一期的房源，最便宜的单价近23000+，甚至有业主挂出27000+的价格，这让现场收房的人虚荣心达到巅峰，且不说这么高的价格是否有人真买；
单单高新动辄14000+的楼面价和断供的新房市场，就足以让保利业主对自家房子充满信心；
值不值已是一边倒，但盖得好不好，则是我们要回答的问题，由于交付当天订单较多，房哥几乎查看了所有面积区间的房子，既包括2T4北连廊高层，也包括2T2大平层；
本次查验房源为4号楼169平，3号楼143平，装标，楼栋结构略有差异。
立面观感
立面观感主要包括小区主大门，商业裙楼，住宅立面三个部分，既是小区的门面，也是区域面貌的组成部分；
（小区社区底商实景）
二期商业裙楼主要在北侧规划路上，由于部分还在施工，地面以紫色地毯遮挡，商业部分一层结构；
外围浅白色石材勾边，黑色打底，其余部分为褐色涂料，每户都有独立雨棚和空调机位，可以保证后期外立面整洁；
由于刚刚交付，暂无商业开放，最近的购物需要前往鸿基新城与玫瑰公馆底商；
（小区主入口实景）
大门整体新中式风格，石狮，牌匾，大扇铜门，回形纹装饰，巨大铝板挑檐保利精装房木地板，还是非常大气的；材质为大面积的石材+铝板；
（地下车库入口）
整个小区人车分流，车辆入口在大门左侧，墙面石材+浅色涂料处理；
（高层外立面实景）
整体色调为浅白色保利精装房木地板，二层裙楼为浅黄色打底，楼梯质感涂料喷涂，底座浅色石材勾边，其余部分为浅黄色真石漆；涂料的质感相比真石漆要差一些，好在喷涂均匀，无明显色差；
（外立面涂料细节）
（一楼外立面底座处理）
细节部分，整体平整度尚可，未见太多粗糙边缘和修补痕迹，阳光下看不到鼓包，污染，褪色；一楼底座部分没有用真石漆通刷，而是用了黑色石材打底，实际效果不错。
景观园林
在保利天悦的介绍中，提到是取自盛唐长安城布局，通过一脉、四府、二十九园、十二巷纵横穿插，打造院、坊、巷错落有致的新中式风格住区；
实际交付小区中，也能看到不少中式元素体现；天悦的二期包括四大组团，分别为安和门、康和门、和平门、兴和门，包括高层，6+1洋房，独院三类产品；
（4号楼高处鸟瞰）
由于容积率不算低，且高层较多，楼间距一般，留给景观绿化的空间主要在小区大门口轴线和楼栋间；
（3号楼高处鸟瞰）
好在没有明显的消防扑救面，楼栋间除了人行道外都是绿地，实际的观感还是不错，并没有不少小区高层楼栋间“大马路”的现象；
依旧选取小区主入口，中轴景观，楼栋景观组团，人形步道等几个核心位置，具体效果如下：
（小区主入口景观）
小区大门内侧是回字形风雨连廊，内侧草坪区点缀造型松，景观石，仪式感不错；
（主入口水景照壁）
穿过连廊，迎面石材照壁，上书丈八记忆，小面积镜面水景点缀造型松；
（高层楼栋前绿化）
（人行步道绿化）
（高层楼栋间绿化）
（楼栋拐角绿化）
（高层楼栋间绿化）
（人行步道绿化）
（高层楼栋间绿化）
整体植被覆盖度还是不错的，现场可见的树种包括紫叶李，广玉兰，国槐，紫薇，桂花，红枫，石榴，皂荚树，樱花，五角枫，白皮松等；
（小区大乔细节实拍）
树形饱满，没有缺枝少叶，枯黄坏死现象，大乔部分主要以多杆银杏，梧桐，国槐为主；
（五重园林示意）
立体观感上，也是五重园林，最低的草坪，其次灌木，三层石楠球，四层桂花，红枫，五层国槐银杏；
点景的花卉不算多，但一眼望去全是绿也符合北方人对于小区景观的审美；
（灌木栽种细节）
灌木树种目测小叶黄杨，现在用的也很多，整体栽种密实，无露土，无漏栽，小处有枯黄，整体观感不错；
（草坪栽种细节）
小区草种栽种的不错，未见露土，枯黄，缝隙，修剪及时，未见杂草，草坪在整个小区面积不小，后期物业维护要及时；
（地面铺装实景）
地面铺装上，小区公共部分全部石材铺地，局部为彩色混凝土，石材缝隙紧密，无空鼓，断裂，缺角现象；
（软硬质铺装过度细节）
细节部分，不同材质过度自然，硬质铺装和草坪间有黑色碎石间隔；
（围栏外侧交付实景）
（围栏内侧绿化实景）
围栏风格上，与楼栋颜色保持一致，搭配电子围栏，金属栏杆，立柱点缀有金属标志，顶部有金属包边；围栏内侧的景观做的不错，层次丰富，密度较高，保护小区内隐私。
生活设施
生活设施上，包括垃圾分类设施，儿童游乐区，成人健身区几部分；垃圾做了分类台，但没有设置单独的雨棚与水池；
（垃圾分类台）
（儿童游乐区）
儿童游乐区主要集中在小区进门照壁后面，设施质感厚实，种类丰富，地面做了软性处理，天然气调压箱隐藏在景观中间；
（天然气调压箱）
（成人健身区）
（休闲运动场地）
成人活动设置包括独立的网球网，器械区，一南一北都有分布，休息区不多，只在小区中轴有单独休憩亭，内设沙发桌椅，未见单独的电动车棚及充电设施。
公共装修
公区部分包括户外大堂，户内大堂，电梯保护和平层公区四个部分，由于当日查验户型包括2T2电梯入户，及2T4北连廊户型两个，如下都会展示：
（2T4楼栋大堂外景）
（2T2楼栋大堂外景）
虽然结构不同，但T2和T4户的大堂用料是一样的，门头部分浅色石材包裹，大堂造型未对二层有遮挡，大堂入户尺寸一般，分别设置有雨棚和壁灯；
（2T2楼栋大堂内景）
（2T4楼栋大堂内景）
T2户内大堂空间宽阔，墙面山水画，顶部石膏板吊顶+筒灯+金属线条勾边，墙面有部分拼花石材，其余部分贴砖，大堂未见休憩座椅；
T4户用料与T2户完全相同，除大堂结构有差异外，其余装修用料，风格完全一致；消防水箱，水暖井全部内嵌墙内，整体美观整洁；
（公区首层装修）
首层公区部分，全部瓷砖上墙，顶部石膏顶，筒灯+装饰线；
（电梯保护实景）
（电梯载重标识）
电梯保护到位，四周顶部用木板做了严密保护，T2和T4户电梯同品牌，尺寸相同，均为14人，载重1050公斤；
（T2户平层公区）
平层公区部分，装修用料与首层相同，电梯外围镜面金属包边，内嵌灯带，简洁大气；
（T4户平层公区）
T4平层公区与T2户用料完全相同，内开门，两户并无开门打架现象，楼道宽度实测为144cm；比现在很多小区交房120cm的窄楼道宽上不少；
（T4户连廊，楼梯实景）
（T4户型北连廊栏杆高度）
T4户型为北连廊设计，栏杆高度实测116cm，栏杆手感厚实，安装牢固无晃动，连廊地面瓷砖铺地；
（T2户楼梯间交付细节）
楼梯间部分墙面乳胶漆，地面水泥，部分台阶有多处破损，钢筋外漏现象；特别的是一楼楼梯还贴了瓷砖，在以往高层交付小区中并不多见，但拼接处缝隙较大，需要二次处理。
车库做工
车库负一层公区装修与楼上相同，顶部筒灯亮度尚可，石膏板吊顶+金属线条勾边，墙面地面全部贴砖，阳角处都做了保护；
（车库大堂交付实景）
车库与室内连接处，平整光滑，没有门槛和台阶，方便后期搬运家具，入户门开口尺寸不错，有独立门禁；
（车库划线实景）
车库已有业主车辆停放，标准车位尺寸，划线清晰，标识合理，冲洗干净，墙面乳胶漆，地面为浅灰色环氧地坪，未见异形车位，机械车位；
（小区车库地面采光井）
（车库采光实景，早上10点）
眼前一亮的是，小区在地面设置了多处的采光天井，车库有不少自然采光，整体观感不错；
（公共车道地坪细节）
地坪细节处，个人车位为光滑面材质，公区车道为颗粒状材质，较少车胎打方向时摩擦噪音，细节好评。
户内验房
T2和T4户型装标略有不同，前者标配日立中央空调，独立浴缸，电动窗帘，后者只有新风，前者客餐厅地面瓷砖，卧室木地板，后者为纯木地板交付；
T2户169平实际的交付观感如下：
（169平户内交付实景）
整体装修常规水平，客厅餐厅地面瓷砖，过道有部分石材，169户型南向做了玻璃隔断，所有房间全部白墙交付，电视背景墙也没有任何软包装饰；
（169平客厅实景）
配置方面，自带日立中央空调，烟机灶具，美的净水器，厨房卫生间铝扣板吊顶，卧室客厅双层石膏板带筒灯；
一般大户型常见的智能马桶，衣帽间，热水器，壁纸都是没有的；整体交付装标简单；
（169平主卧，未见衣帽间）
让人不解的面积都169平了，主卧竟没有设置单独衣帽间，不说装柜子，位置也没有留，后期改造麻烦；所有的窗户，推拉门也是普通的塑钢窗；
T4户143平实际的交付观感如下：
（143平户内交付实景）
（标配一体面板及净水器）
整体装修风格与169平类似，区别在于取消了中央空调，双层石膏顶变石膏线，全房木地板，其余部分无差别；
（标配MICHOL智能家居）
智能化面板都是有的，内带麦驰MICHOL智能家居，联网后整合对讲，监控及呼叫电梯等功能；
具体到验房部分，虽然交房配置不同，但169平和143平共性问题很多；
备注：以下问题仅代表该查验户内问题，不代表所有楼栋
（143平验房问题汇总）
（169平验房问题汇总）
大的装修瑕疵并没有看到，但精装房的通病，诸如地板划痕，踢脚线缝隙，墙面不平，地板起灰，开关歪斜都是存在的；
窗户破损，地漏堵车，花洒未固定，划痕，缝隙等都存在，现场快修都能及时处理，业主对于装修整体交付打了80分；
至于有人提到的装修风格老土，办公室风格，美丑则是见仁见智的事儿，但装修用料，工艺只能说很一般了；
以上就是房哥一天驻扎保利，查验到的实景和问题，个人能力问题可能提到的并不全面，漏掉的知识点大家留言补充。
验收总结
如何评价保利天悦的交房？豪宅的宣传，改善的交付，刚需的装修这个评价如何？
这里面的豪宅不单单是小区，而是高新绝版地段的加持，改善的交付则是综合小区装修，景观，车库得出的综合评价，装修部分简简单单，亮点有限；
但即便如此，这依旧是一个买到不亏，众多人趋之若鹜的小区，市场对于高新，对于保利天悦的关注，也称得上现象级，二手的坚挺更说明业主的骄傲与信心；
在西安，拿到一块好地，真的可以为所欲为……
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