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达闻视野
COLUMN
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基于过去的认知
我们没法走到未来
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Vision column 012
We all find the rhythm
长租公寓的发展从来都不缺“新”，新店、新品牌、新定位、新生活，人们热衷于尝鲜，对新事物趋之若鹜。
长租公寓褪去跟风浪潮化的发展，能经历逆市的考验，保持不断上升的发展节奏，「产品力」是发展的基石。
租赁产品空间的价值，也从最早单一的居住功能，发展到如今更多是对品牌价值的认同；也是对一种产品所呈现的生活理念向往；以及对理想生活状态的主动进阶。
方隅，作为地产系品牌公寓里的新势力，介于租赁和酒店之间的新空间品牌，凭借「产品力」崭露头角。
近期我们采访了方隅资深产品总监俞俊先生，以期来解构“方隅版”的好产品。
01
同行眼中的“异类”
Q1:看过方隅产品的同行，大多会觉得方隅公寓是“异类”，您是怎么理解方隅的与众不同？
俞俊：说异类有点夸张，如果说不同，首先是产品的定位。
方隅公寓的定位在市场相对空白的中高端领域，介于高端服务式公寓之下，中端白领公寓之上。
方隅以重资产操盘为主，延续了中骏集团的品质基因，并且具有独立于地产一体化的设计、施工、运营管理能力，所以在产品的打造和品质把控上有一定经验和资源优势。
第二区别于市场上客户和同行们直观所见，方隅的产品是物理空间的不同。
方隅公寓的项目有独立的室外花园景观、自持车位以及配套社区商业。从公共区域到房间，不管是空间尺度、功能配置还是装修材质都讲究舒适、丰富、有质感。
以上是基于方隅重资产的模式。
以上海浦江项目和杭州科技城的项目，都是从拿地开始，通过对目标客户的分析研究、再对应到产品设计、施工阶段。我们认为只有这样打造出的产品才会更符合目标客户的需求，又能从成本端进行有效的把控。
方隅通过一两个项目的验证后，逐步形成标准化的体系，对于后续项目的打造更加系统，并且可实现模块化、体系化的推进。
02
对好租赁产品的理解
but Fortune has smiled
杭州未来科技城方隅公寓
Q2作为资深的产品人，您认为什么才是好的租赁型产品？
俞俊：我觉得好的租赁型产品要看三点：1.客户认可度；2.产品定位精准度；3.产品抗周期性。
首先，好的租赁型产品要获得客户的认可。
“客户”不仅是我们终端的租住客户，也包括我们项目全景全周期里的运营，销售，业主，投资人等。
其次，产品定位要精准。
精准把握目标客群的需求，既要控制好投入，又要对接客户端的需求。只有控制好投入和产出，才能最终实现健康的盈利模式。
最后，产品的抗生命周期性。
比如我看过租赁市场上的有些产品，仅追求眼球经济和极致坪效，成单率和短期高收益，可是项目内在缺陷较多，以致于运营期续租率却不高。
客户反馈长期居住下来，会有风格过时、空间压抑、采光不足、设施设备能耗高质量差，缺乏配套等问题，这样的项目在运营一两年后很多房间已无法正常出租。
所以当产品没有完成客户体验的闭环，若抗周期性偏差，客户有更优选择时就会自然离开。
好的产品需要从客户端去验证在销售上是否能快速去化，在运营端是否好管理维护二线木地板品牌，以及要对资产退出方式等多方受众的综合考量。
/ROAD/
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03
不同租赁产品的区分
方隅三大产品线
Q3:方隅三大产品线是怎么区分的？有什么差异？
俞俊：方隅经过两年多的发展，目前在北京、上海、南京、杭州、泉州、深圳都有公寓项目运营。面对不同城市、区域和客群的调研反馈，逐步梳理出三条产品线。
方隅的产品，坚持现代简约的风格，重视的是舒适性、简洁和实用，要兼具实用功能和空间美学。
简约不代表简单，反而对品质和细节的要求更高。
品类一：一线城市核心区域的「国际公寓」。
目标客户的承租能力强，有一定的经济基础，这类人群不只是对生活品质，还包括对居所圈层的人群和社交品质都有要求。
这类产品更注重格调的打造，装修风格以及品质感。此类的产品设计上会更高端、沉稳并且更注重私密性和安全感，产品品质以高标准为把控。
虹桥中骏广场国际公寓
以虹桥中骏广场方隅国际公寓为例，建筑方案由国际大牌Aedeas凯达呈现，简洁大气的立面设计凸显了建筑的当代感，通过多层次的线性组合勾勒出简洁时尚的设计气息，几何构架给人以挺拔向上之感。
大面积的景观窗采用low-E三玻系统搭配铝板线条极具感，给居住者带来毫无遮挡的室内景观体验。
公寓室内由香港著名室内设计公司-梁志天团队进行的室内设计，考虑以收纳的灵巧性，选材优质为考究，对细节的入微，再加对居住产品的可感知的演绎，以期营造出低调时尚的温暖之所。
充满艺术感的装修风格，设计师以多元化的材料，如石材，木地板，金属，皮纹等增加空间层次感；以低饱和度的卡其，灰色作为基调，搭配金属色及素雅的白色，刻画出非一般的生活格调。
从五金配件到厨房电器，从实木家具到TOTO卫浴洁具，从看不见管道布线到看得见的精选石材和地板，每一处都体现品质。
看得见的是品牌，看不见的是品质。此项目当之无愧是方隅的旗舰产品。
再加上人脸识别系统、智能门锁等高级别安保系统，构建了方隅苛刻的安保标准，让客户可以住的安心，用的放心。
精品公寓
品类二：一二线城市核心地块的「精品公寓」。
受众人群更年轻化，他们的需求不仅在于室内的完善配置，而是更追求社交和社群的氛围。
区别于国际公寓精品公寓更注重内容的丰富度，运营人员的配置。
比如：休闲公区、公共厨房、健身娱乐的配置也会在精品公寓中体现的更多，让住户更愿意参与在公寓的社交中。
云涛公寓
品类三：处在城市相对非核心区域的「云涛公寓」。
住客的承租能力有限，但对于交通的便捷性、生活便利度都有较高要求。
虽然承租能力有限，但这类客户的特点：追求性价比，更年轻、活跃，喜欢社群和互动交流，同时想要最大化的提升生活品质。
所以方隅在室内的空间大小、配置上有所取舍，将更多的功能放在共享空间内，建立公寓内的社区和社群，从而增加客户粘性和品牌影响力。
方隅是沿着客户的人生成长的生活轨迹提供适配的产品。
即便是最轻量的一类产品，方隅也会相较于市场上同类产品有所提高。这不仅是方隅对品质的追求，也是给予客户超预期的产品，希望客户能去主动分享。
方隅的产品传递了一种生活价值观，希望能和客户所追求的理念、价值观相匹配。这不只是一个物理空间，而是一种生活方式，希望我们的客户在方隅能感受到归属感。
核心部分是传达温暖、精致、体贴、活跃的品牌感知。
04
品质VS成本
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北京王府井方隅公寓
Q4:方隅是如何平衡品质与成本的？
俞俊：品质和成本是一个矛盾体。
方隅是中骏集团旗下的长租公寓品牌，基于中骏地产几十年的地产开发经验，从集采、供应链、标准工艺、到供应商管理都形成了比较成熟与完备的体系。对于方隅来说，是可以共享资源以及经验上的优势，这也是地产系品牌公寓的优势。
另外，方隅逐步形成了自己的产品标准化体系，更加模块化、系统化，对于规模化发展和成本的控制就会更有利。我们目前测算下来，成本的单房造价和目前主流公寓品牌相近，但是整体品质感和效果都会提升。
也源于这么多年的经验积累，不断对方隅品控的合理性进行优化，方隅不会做一些个人偏好的设计，与太强个性化的异类产品。
这也是方隅既能保证精致的出品又能做到很好成本控制的原因。
05
空间打造的维度
Q5:方隅产品空间的打造，会从哪些维度考虑？
俞俊：方隅产品的设计理念和产品配套概括起来是“天时、地利、人和”。
从时间和空间的角度，结合人在空间内不同时间段的生活场景来综合考虑，并非是简单的功能堆砌。
时间和空间的结合，会有场景化的动线，比如一个个场景在时间轴的整体来体现方隅的设计理念。
以前配健身房二线木地板品牌，配早餐厅，或者配公共厨房，是标准的功能配置，但怎么去运营场地，怎么去把这些配置合理的串起来是常被忽略，这里需要结合时间轴。
比如早上7点到9点，9点到11点，12点到13点，人流动线是怎么样？这些场景是不是客户的真实使用需求？从设计端和产品端来怎么去规划社群的生活习惯与使用逻辑？
这些都是方隅在打造产品时会重点考虑的维度。
在方隅看来，好的产品不仅是好的立面、好的户型，更不是炫酷的公区，始终关注的是——产品背后的空间营造和生活场景的创造。
我们希望能够把客户24小时365天的生活动线和生活的环境集约起来，做一个整合。让客户用得其所，不繁复浪费，不制造无用空间。
方隅的产品逻辑是务实、实用。如果客户体验不到产品价值，客户倍感“假大空”明显，则是失败的客户体验。
06
不断迭代与焕新
Q6:如果给方隅的产品打分，您打多少呢（满分100）？方隅的产品在未来会着重在哪些方面提升？
俞俊：85分。方隅和很多同行友商一样，不断做产品的优化与迭代。根植于我们方隅品牌特性与产品理念是不会改变。
未来希望在市场上做一些更多识别度的推广，包括品牌形象、内部产品的识别度，在产品品牌可视化的内容上做更新。
采访尾记：关注整个系统的长期效益
采访过程中我们也带着对方隅产品效益的疑问。产品做好了，收益和规模该如何规划？产品提升后方隅如何保证效益？这些是我们认为在剖析其产品升级逻辑后需要关注的问题。
这其实是一个企业综合效益的问题。
效益分长期和短期，深访中我们发现方隅不会单独去看项目的短期收益，而是会关注整个系统的长期效益。
以期更加精准地判断客户、更精准地投产，产品有更好的定位和理念时，客户对品牌的忠诚度将明显提升。好的产品本质是为客户规划，是在帮客户做美好生活的引导。
站在客户的角度，思考钱投在什么地方对客户有利，跟客户互动。通过最大程度上识别客户真实需求，从而带来客户价值的最大效益，也是最优的产品升级途径。
每一个客户的不同阶段所面临的产品选择都会有很大的不同。
方隅不断精进产品的背后其实是从内核上葆有和实现产品的差异化、个性化，贯彻其客户主义、生活主义、人性主义、服务主义的理念。
笔者感受到方隅是一家有 「长期主义」远见的公寓品牌，也看到这一家新势力品牌的成长活力，与越来越浓郁的稳健与务实之风。
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