本文主要针对京沪两地读者而写，只有这两个城市的老破小房产可能才值得一写。其他的一二线城市，哪怕是广深，老破小的价格可能没有京沪如此坚挺，而且不太了解所以就不发表评论了。

选房要求

一）突破极限地差

老破小之所以便宜，也在于老破小这3个字，但也就是因为老破小的这个特点，如果我们选择到位，结合一定的装修策略，也能让老破小焕发新的生机。

因此在选房时，我们最好要求是上家的房子“彻底的破，彻底的便宜”。

最好是走道里堆满了杂物，地上全部都是煤灰。简直没有落脚之处。

走进去一看，房间里一股恶臭味。灯光晦暗无光。

房间狭小，木制腐朽，铁窗铁锈漏风。

门窗，铰链，玻璃都坏了。热水器打不亮。房东也是看得灰心丧气。

这些都不重要，重要关键的是，你把价格降下来。

降到标准市场价的八折，七折，六折。

“您说您是不是挂了很久呀”

“坦白说吧，除了我，根本没有别的买家”。

于是呢，您再便宜点吧。

二）原始社会好

拿到了产证，准备装修后，第一件事你要做的是什么。

敲，敲成原始社会。

任何二手的东西，哪怕是没有开封，也统统扔掉，毫不犹豫。彻底敲成原始社会。恢复到石器时代。

整个房屋，最后就只剩下一个光凸凸的水泥骨架。四边框梁。

问：原房东打了许多“吊柜”。密密麻麻的，从天花板上一路下来。可以放许许多多的衣服。

请问要不要敲。

答：敲，敲光。彻底打成原始社会，水泥框架。

再问，房东有隔断，原本的一室户隔成了一室半，多了一个小房间。请问要不要敲。

答：敲，敲光。彻底打成原始社会，水泥框架。

那么，为什么要做的这么绝情啊？

其中一个很重要的原因，是“材质”。

你要知道，凡是卖给你的“老破小”。大多数都已经装修了有十几年了。最早的甚至可能是80年代装修的。

而“装修建材”，在这些年有了很大的进步。

为什么“老破小”给人看起来，总有一种单薄破旧的感觉。

其很重要的一点，是80年代用的建材不行。

当时，材料是预制板，木材是三夹板，而且普遍质地疏松。

哪怕较好的材料，经过十几年的时间，也早就被蛀空了。

所以你干脆全部敲光。彻底恢复到最基本的水泥架子。

在老破小中“七成新”“五成新”的房子毫无价值，反而增添了不少无谓的成本，反正最终也是要全部都敲光的。

干脆就要最丑最丑最丑的房子。你把价格降下来，反正也要敲光。

三）江湖规矩

讲几条潜规则。

1）如果你的小区，不是90年代“彻底不管”那种新村。则你需要到物业办一个登记装修手续。

物业会告诉你夜晚不许开工不许扰民，节假日要休息云云。

同时问你收300~400元的“装修管理费”。

这笔钱属于苛捐，但一般建议你认怂。强行争执并没有太多的意义。

2）一旦你开始敲墙，你会产生惊人的建筑垃圾。俗语说“2000个麻袋”。

这些水泥碎石，因为数量太大。已经不能简单地堆放在小区垃圾桶。

一般物业会给你推荐一个附近的垃圾场。也或者有专业收建材的。总之会产生一笔费用，有心理准备支付。

3）在某些物业小区，“敲墙”这个行业甚至是被安徽人垄断的。

也就是你在本小区装修，敲墙只能由“物业指定”施工队。

他们的收费会比外面高150~200%，原因你懂的。

具体的对策，建议认怂。或者坚持自己弄，但要有做好你请来的敲墙工人被‘敲墙队’恐吓并打走的准备。

3）一旦装修开始，装修师傅会塞给你一张单子。要求买XX吨黄沙，XX吨水泥。此后还有。

价格不贵。每一包也就是几十元的意思。

这里面的潜规则是，黄沙水泥的用量，是完全无法统计的。业主也不可能站在旁边看师傅花几小时搅拌水泥。

所以“黄沙水泥单”一般就意味着师傅的小费和外快。

这笔钱业主一般是认了，打入总工资。羊毛出在羊身上。

只有最愚蠢的书呆子才会斤斤计算。

有的小夫妻，买套老破小不容易，在装修的时候本着节省的原则，对工人师傅的每一项材料使用锱铢必较，恨不得拿卷尺一个个量，面对这种节省的做法，我只能说吃亏还在后面呢，毕竟你是要上班的，不可能天天盯着装修师傅。

四）水电排线

敲完了原始社会之后，接下来的工作是排线。

根据俺这几年跟着开发商设计部同事厮混的经验，我的建议是：“任何一段墙壁，都必须有电源插座”。

任何一段，而不是任何一面。例如插图：

这是一个典型的房间。有一个柜子和一扇门。则你在A，B，C三个点，都必须留出电源插座。这就是“一段”的意思。

最近比较幸运的是，Wifi技术的进步。以往是“四类插头”。

以前的布线原则，要比现在麻烦得多。而现在只有电源是必须的。

对于水源。建议是，“只要有下水的地方，都要装上水”。

如图，这是一种很典型的“一室户”户型结构。在阳台上有一个下水，原本是给你放洗衣机的。

但是你设计的时候，很可能洗衣机改在厨房/卫生间里了。

这样的情况下，你仍然应该“预留”冷热水管道，一直通到阳台上。

毕竟不是什么衣服都要在厨房／卫生间里洗的。

总结一下：

五）卫生间

老破小的卫生间是最大硬伤

对于卫生间，无论你是哪种风格，都要坚决地取消了浴缸。

因为浴缸占地方，而且1.5米的浴缸非常丑。大浴缸你又用不起。

在传统意义上，“浴缸”主要是家里的老人使用。甚至有一些髦髦老人完全无法站立，而是要坐在浴缸里。由小保姆浇，浑身冲淋。

但是你想，你住“老破小”不可能住一辈子，将来房子不是转手就是转租，的

你的下家仍然是以年轻人和大学生为主，年轻人现在有几个愿意一直泡浴缸的呢？有这个功夫不如多上床。

淋浴房具体的设计，要看室内户型，这个就是见仁见智的事情了。

卫生间另一个元素，则是镜子。镜子要尽可能大，半身镜。镶一圈镜框可以极大增加B格。

当然，浴室的镜子会遇到水蒸气，但现在貌似有高端点的镜子不会蒙水蒸气，好像也就贵个500块钱。

六）厨房

任何一个有过装修经验的人都知道，那些所谓的“大面积视觉”，例如地板和油漆，其实都是不耗钱的。

烧钱的地方，主要是厨房和卫生间。

多一个卫生间，就是上万元。

然后厨房也是三件套。煤气灶+脱排油烟机+消毒柜。

我的建议是，把消毒柜取消，换成洗碗机。

虽然贵了一千多元。但这笔投资是非常非常值得的。

我在家从不做饭，因此只能承包下洗碗的重任，对于身高超过185cm的人来说50平方要买多少木地板，弯腰洗碗是件对脊椎压迫很大的事情，时间一长苦不堪言，有时甚至只能半蹲着洗碗。

厨房装修中一个诀窍是，某些时候你需要移动煤气管。

按照正规的法律，煤气管是不可以动的。

但是你可以申请让煤气公司派一个技工上门，然后你懂的。

某些极简风格倾向于做“开放式厨房+电磁炉”。

对此，俺持保留态度。

中式炒菜封闭房间还是需要的。哪怕不为租客着想，也要考虑哪一天你再出售。

其实现在这个社会，老破小只要周边吃饭方便，厨房只要满足基本的需求后，越小越好，甚至取消厨房我觉得都没什么大不了。想想省下来的房价，按照现阶段6W／平方的价格算，省下来5个平方的厨房就是30W的费用。

30W够你在外面吃多少顿了？

七）吊柜

讲完外边，现在我们进入到了房间里面。

不少老一辈的人，家里每个房间都少不了吊柜这个东西，主要作用就是储放被子、被褥和冬天穿的厚袄。

自住，尤其是老人自住，老人的生活物品就会越来越多，越来越多。哪一件也不肯扔，连个用了十几年的大衣、被老鼠咬了N个破洞也不肯扔。

最终东西只能越来越多，越来越存放不下。相应的则是一个个的悬空柜子。

老人们甚至还抱怨柜子不够用，这是老人来源于物质匮乏时代的记忆，深入骨髓，难以抛弃。

但是，你站在将来要出手或者出租的角度上想，你的下家将会是年轻的租客和小夫妻，这些人多是90后的年轻人。

90后有自己的审美，不会因为只是租房就委屈自己的居住环境，他们不需要你密密麻麻的“悬空柜子”，这绝对是视觉污染。而且对生理，心理，造成了非常不好的压抑感觉。

所以我的建议是：全部敲掉。不再恢复。

同样道理，还有六门大橱。

大橱存在的理由，同样也是放衣服。

如果让你妈妈设计户型图，布置房间，则她优先第一位，首先想到就是大橱。

大橱甚至比女人的床更重要。没有大橱，她们就活不下去。

同样的，按照极简主义的要求，大橱也应该被坚决的淘汰掉。

最多配一个二门衣柜就够了。也不用占用耗去整整一面墙。塞在角落里就够了，因为多数人在淘宝上、京东上淘了不少便宜货拿回家塞在自己的衣柜里，可是真要穿出去的时候发现，每一件都充满着劣质的山寨风。

既然如此还不如不惯这种寒酸的毛病，衣服按照自己能承担的价格上限去买，要买就买几件能穿的出去的，然后通过搭配组合来提升自己的品味。

老破小再怎么装修也没可能35平米装修出70平米的效果来，网上的哪种20几平方极小户型装出惊艳效果来的案例都是噱头，效果也都是未入住的情况，你真要住上个年把，各种杂物早就把省出来的空间堆满了。另外那种效果请的设计师，光设计费就令人咂舌。上次看了香港的一个案例，35平方的房子设计费花了100多万。

小户型要显得大，关键是取舍。

你把密密麻麻满天悬空的柜子都敲掉。

把大橱的地方空出来。

整个房间就显得大了。

你看乔布斯的房间，有这些个乱七八糟的玩意吗？

八）卧室

鉴于目前的家庭关系结构，不少“一室半”的户型设计是这样子的：

把一个大房间加了一堵墙，就变成二间了。

一个主卧，一个次卧。

在“自住”需求中，次卧一般是家里的老人。又或者是18岁以下，还没有考大学住校的小孩。

这样的分割，多了一个房间。但是次卧的采光非常差。黑灯瞎火。

主卧的面积也小了很多，感觉很不舒服。

所以，我宁可恢复成这样的户型：

这样的户型，你一推开门，直接可以看到日光和外景。哇的一下，心情感觉很舒畅。

另一方面，卧室的面积显得大了很多。你这房子很有性价比。

这种户型无论哪个方面，都比那个一室半的房间住的舒服。

九）整体视觉空间

前面已经说过了，为了视觉上的好看，可以不惜放弃一室半，而追求光照大的统一空间。

除此之外，你还有许多事情可做。

1）乳胶漆

现代化的油漆，远远比80年代的建材要好。

尤其是一些油漆，号称“宽景”。特点是墙面特别光滑，使得视线无法聚焦，眼神游离，而觉得空间更大一点。

采取一色纯色的墙壁背景，能显得你的房子又干净又宽敞。

基色一般是乳白，象牙白。选择蓝色天花板或者绿色一面墙需要很大的勇气。

2）大色块

尽量采取大色块的底色背景。

反面典型是80年代的拼花地板。

小碎木拼花地板，它表面几乎永远都是凹凸不平的。

对于光线反射，明暗不一。哪怕是刚装修的房子，看起来象旧的一样。而且还积灰。

80年代时，工业能力薄弱。只有一些边角碎料拿过来作地板。

而今时今日，除了一些怀旧的土财主。在主流出租市场用旧木头就是自杀。

3）光源

亮点，亮点，再亮点！

对于光源，没什么好说的。只有一个字：“亮”

我们要知道，来买或者租50平米老公房的。绝大多数都是穷人，要么就是刚毕业的大学生。

对于他们来说，烛光如织的欧式酒吧情调，是没有意义的。

对于很多穷人，他们上一套房子可能还是住在一室半的“次卧”。或者北间地下室，受够了阴暗潮湿的味道。

对于整体光源设计，象我这种简单粗暴没有艺术细胞的人，就只有一个字：“亮”。

你必须很亮，足够的流明。亮到照射每一个角落。

而且亮和白光会显得你的房间更大。越是亮的反光，越是显得房间大。这和镜子是同样的原理。

我在家就算晚上，也喜欢把各个房间的灯都开着，出门也不喜欢开灯，经常因为这种原因被老婆批判。从小我就这样，很奇怪，有的人就喜欢追求极致：活动时越亮越好，睡觉以后恨不得一丝亮光都透不进来。

十）地板的选择

这里说个我朋友的作风风格（当然不一定被很多人认可），在于他非常地喜欢用玻化砖作地板。

只用砖。完全彻底不用实木地板。

哪怕你在卧室里，脚底下也是砖。一寸木头都没有。

为什么？卧室用地板，不是30年主流么。

几乎每一户每一个人都觉得，卧室地板，天经地义。

我们来比较一下；

地板

玻化砖

春

无所谓

无所谓

夏

优胜

秋

无所谓

无所谓

冬

优胜

上海的夏天，十分炎热。一旦到了36°，更是热得你走投无路。

而在这个时候，玻化砖有着非常大的优势。

想象一下，赤脚走在石头上的感觉。

现在很多年轻人Party喜欢腻坐在地板上，看电视打Wii，这个时候玻化砖都很舒服。

事情的反面，是冬天。

冬天地板要比玻化砖更缓和一点。

但是我们反过来想，你是怎样的居住情况。

“人均面积狭小，人口密度很大”。

在50平米范围内，很有可能要住3~5口人。

人本身就是一个巨大的发热体。三五号人挤在一起，本身就已经热得让你难受。

而且真的等你住进来。这么小的房子，连家具带行李，地面上铺得满满的。“投影面积”空地应该不多。可能也就留几条走路的缝。

这样的情况下，你几步一跨，跳到床上。又有什么怕冷。

而且在老破小的大前提下，玻化砖有几个好处。

1）千年不腐不朽

80年代的老破小为什么可怕。你刚买入手的时候，为什么人类无法踏足。

主要是木头烂了。

木头是无法经受岁月的侵蚀的。随着时间推移，木质品会越来越颓废，越来越衰败。除非你全部黄花梨。

你受够了木头的摇摇欲坠。所以你改石材。过了十年，你这地面还是如新的一样。

还不长白蚁。

2）美观

大面积玻化砖。其美观远远超过长条木地板，更远远超过拼花地板。

大块大面积的均色，能给人极强的视觉冲击。

现代工业对传统农业的胜利。

4）易于清洗

5）不怕渗水

对于老破小房屋。哪天屋顶暴雨了，或者隔壁邻居的漏水渗过来，是常有的事。

更何况还有白蚁蚊虫和甴曱。

有了孩子以后还不怕他在地上乱撒乱尿。

十一）梦想改造家的恶果

前一阵子，微信上有一篇文章刷爆了屏。

《那些被爆改过的房子曾连续刷爆朋友圈，然而他们的后续惨状却是...》

为什么这么说呢。因为“梦想改造家”他整部片子就是错的。根本就不是那么回事。

在真正的内行人眼中，是可笑的。乃至是可耻的。

“梦想改造家”其具体套路，也不过是把房间撤空。

本来乱糟糟的东西，全搬空，统一色调（统一榻榻米），自然就显得好看了。

但是50平方要买多少木地板，那些被抛弃的衣服被子瓶瓶罐罐，并没有“断离舍”而消失。

等摄影师一走，老人们自然又重新捡回来，把房间塞得乱七八糟。

另一方面，“梦想改造家”值得被人诟病的，是他大量地使用“折叠件”。

譬如翻起来是个柜子，翻下来就是床。

叠起来是张桌子，晚上吃饭还是床。

不懂的一看：哇塞，好节省空间啊，我怎么想不到！

可是在专业的设计方案中，设计师从来不会建议你用折叠件！

为什么，因为非常容易损坏。

折叠件不是什么先进产品，能翻叠的床从卓别林的“摩登时代”开始，就仅仅在电影作品中存在。

实际生活中非常少，几乎没有任何一个建材市场卖这种产品。

为什么，因为很容易坏。

以我160斤的身躯压上去，每天翻转三四次。只有非常傻大黑粗的铰链才承受得住。而铰链受得住，木材受不住。

再有你想想，床有时候还会摇啊摇，这个时候2个超过250斤的体重，关键时刻床被摇塌了怎么办？

“梦想改造家”这样的设计方案，本身就是不靠谱的。

本身设计师就是博眼球，没有做的长期居住打算。

哪怕你找一个女文青住进去，而不是老阿婆。最多二三年，它的设施还是会一件件坏过去的。

歪门邪道是没有用的。只有市场上千淬百炼的传统做法才能活得下去。

十二）结语

老破小装修其实是有固定套路的。基本上拿到40平米的一居，一室半，翻来覆去就这几种户型。

我今天写的文章，估计会引起不少反对声音，毕竟住宅装修，懂行的人太多，每个人都能发表下意见，何况我也不是专家，我自己家的装修还是太太和岳父搞的，我自己做了个甩手掌柜。写这篇文章就是结合我自己居住的一些经验以及他人的思路整理而成。

但我相信有些理念是可以借鉴的，和你是否亲自装修过房子没有关系，毕竟懂审美也并不需要你自己亲自会画画。

具体怎么装修就不要问我了，我可以给你介绍设计师朋友和能够信任的装修队，但不舍得给设计师设计费就算了，好的装修空间是他人智慧的结晶，要尊重他人的脑力劳动。

临近过年，琐事较多，公众号更新的不够频繁，请见谅。

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