7月2日，杭州出台楼市新政，刚需购房者在摇号中可获得50%以上的机会，这比原来提升了不少。
这被解释为“房住不炒”的再次深化，同样也是给每年大批新进入的杭州人一个明确信号：窗口期为刚需敞开。而这个门槛是均价35000元/㎡。
事实上，细心的人可能会发现，今年买房的窗口期一直存在。
虽受疫情影响，但杭州新房市场活力不减，每个月的推盘量不减，单盘也偶有“万人摇”出现。谁都知道，限价之下，杭州对于想在这个城市扎根落户的年轻人，仍是十分友好的。
大家都在猜，谁会是新政下第一个拿出50%以上房源给刚需的楼盘？价格会是多少？
这个价格主城区“能玩”的不多，大多集中在余杭、萧山、富阳以及临安这些板块中，其中有一个板块性价比很高，最近，关于它的好新闻还特别多。
富春江实景（图源网络）
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“三江汇”在哪？
6月5日，新时代美丽杭州建设推进大会上，提出将杭州打造成全国宜居城市建设的“重要窗口”。
其中，“六大标志性成果”引人瞩目。有一条提到，启动建设湘湖和三江汇流未来城市实践区，努力唱好“西湘记”洋房装修效果图，打造最江南、最艺术、最科技、最国际的传世力作。
什么是“三江汇”？在会议上，对它的描述是这样的：这是已经谋划了近两年的重大战略决策。
它在哪？“三江汇”位于杭州主城区西南部，是钱塘江、富春江、浦阳江的交汇处，拥有湘湖、钱塘江、富春江、浦阳江以及周边绵延的群山，融合了滨江的数字金融研发区、湘湖的文化创新展示区、义桥智能制造示范区、之江的人文科技艺创区、双浦的前沿国际双创区、东洲的生态科研乐活岛等。
而东洲无疑是富阳发展的桥头堡，也是整个三江汇的主战场。
7月2日，《富阳发布》中报道，在杭州市刚签约的文旅“金名片”中，其中打造“现代版富春山居图”就是其中一个重点培育项目，而它的核心地就在东洲。因为这里有黄公望国家森林公园，森林覆盖率高达96%，是现实版《富春山居图》的取景地。
不止如此，富阳今年将有7个重大项目集中开工，总投资131.6亿元。在进入亚运会倒计时之际，富阳也正式进入“快车道”，除了亚运会的指定场馆建设、三江汇核心区外，还是滨江杭州高新、城西科创大走廊的共同发展伙伴。
拥江发展3.0时代示意图
东洲作为富阳实践“拥江发展3.0”战略的桥头堡，它承接了之滨板块产业外延，整合高端金融、信息智慧、先进制造等新兴产业，汇聚大华股份、京东、华日电器等优质企业。
如此看来，今年，富阳东洲真的要提早“起飞”了。
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“中环”是刚需的最佳落脚处之一
那么如果从大杭州的轨道交通来看东洲，它处于哪个位置？
有一个概念叫杭州“中环”，与之对应的杭州“内环”，主要指的是主城区范畴，均价基本都在35000元/㎡以上。目前基本上属于改善产品的天下，总价基本在400万元以上。
那么围绕在“内环”的“中环”，是大杭州外扩的加速带洋房装修效果图，也是目前“撸起袖子加油干”的主要阵地。
杭州二绕交通路网示意图
杭州“中环”（在建），途径东洲，连接杭州西站、萧山机场、火车东站、萧山南站等大型交通枢纽，在杭州境内无红绿灯，也是全程免费。
同时，它也涵盖了目前杭州主要的几个刚需板块，像余杭、富阳、萧山等都有涉及，均价大部分在20000元/㎡左右，也是刚需最佳的落脚处之一。而这里面，富阳东洲是一个容易被大家忽略的板块，而事实上，今年富阳的几个大动作基本都是围绕东洲而进行。
对于刚需而言，最大的两个置业因素，一个是价格，另一个就是交通。
位于东洲板块核心区域的碧桂园万科悦望名邸，位置得天独厚，边上除了有奥特莱斯和黄公望国家森林公园外，从项目出发，出行也非常便捷。
通过江滨东大道——杭富沿江公路——之江大桥——彩虹快速，可抵达滨江、奥体；从江滨东大道——杭富沿江公路——之江路，可畅达西湖、钱江新城；从江滨东大道——杭富沿江公路——紫之隧道，能快速到达西溪。
而根据网传的《杭州市轨道交通线网规划和四期建设规划》，湘湖和三江汇流区已经规划设置了28个轨道线路站点。从规划图中看到，33号线贯穿东洲和双浦，直接连接滨江、萧山腹地，与12、10号线都有交叉换乘点，通达全市。
三江汇轨道线网优化参考图（图源网络）
所以，对悦望名邸而言，每期排屋都售罄，买它的人，一定是有独到的眼光，这其中，就包括对东洲未来轨道交通及整体规划的预判。
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杭城内仅有的坡地精装7层洋房
放眼整个东洲板块，其实在售的住宅房源真不多。大家比较熟知的是万科公望、君望等一些低密产品，整个板块在售的带洋房住宅项目仅有2个，大部分还是以高层房源为主。
克而瑞数据显示，全杭州可售的洋房不足千套。事实上，有统计显示，2019年7月至2020年5月，杭州八区出让已公示的47宗宅地中，仅有1宗规划有洋房。
鉴于目前杭州限价以及容积率的规定，很少有开发商会配置洋房，大多是高层和叠排的组合。不过，像悦望名邸这样容积率1.01的盘，才有可能做排屋和洋房的真低密组合。
悦望名邸示范区实景
但是，在杭州主城区，几乎没有容积率1.01的楼盘。主要还是集中在杭州的“中环”，而具备这样条件，且环境不错的，富阳东洲算是一个新发现。
这次悦望名邸加推的是洋房组团，共7层，层高3米，这在整个杭州都是非常稀缺的。记忆中，也只有老破小可能设计成7层，在利润微薄的时代，现在开发商尽可能地把房子建高，但这样带来的就是低得房率。
悦望名邸景观效果图
难能可贵的是，悦望名邸整体依山势而建，与排屋区一样，洋房的排布也非常有层次感，公共园区营造也呈现多样化，既保持了私密性又有移步换景的妙处。
悦望名邸这批洋房只有两种户型，95㎡的三室两厅两卫和122㎡的四室两厅两卫，皆是目前市场主流的刚改户型。
悦望名邸95㎡户型示意图
悦望名邸122㎡户型示意图
95㎡南向客厅阳台和主卧带飘窗的组合，U型厨房，两个明卫，整体户型格局方正，有约7.8米的采光面和约4米的南向阳台。
悦望名邸95㎡样板房实景
122㎡是南向三卧室的组合，其中两个次卧带打通阳台，主卧带飘窗，同样是两个明卫，122㎡户型的尺寸更好，相当于市面上140㎡左右高层房源的得房率。
悦望名邸122㎡样板房实景
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总价约54万元起入住“三江汇”
悦望名邸是两家全国排名前十的房企：碧桂园和万科合作打造的。项目精装修全部由万科打造。
据介绍，这批精装修洋房用的是“万科杭州2020年全新装修体系”，在很多细节上都做了不同程度的提升。
其中，涵盖很人性化的入户挂钩、入户玄关感应灯；厨房也安装了凉霸；主卧设计了SOS报警设置，主卫带有智能马桶盖；卫生间的马桶喷枪对女主人很友好，打扫卫生很方便；通高户内门以及全屋除霾新风系统，这些看似都是现在精装修的标配，不过做了更加功能化地呈现。
当然，此次全新装修体系也在一些细节上做了升级：比如玄关鞋柜设置了净味盒；卫生间U型抽屉增加储物空间；户内门也配有静音门锁；包括整体是灰色现代风格，市场认可度也颇高。
悦望名邸122㎡样板房实景，厨房安装了凉霸
其中，122㎡户型的次卧，更设计了玻璃柜门转角衣柜（交付标准），这在一般的豪宅精装修中也极其少见。
悦望名邸122㎡样板房实景
据悉，这批精装洋房均价约在20000元/㎡左右，也就是95㎡的户型总价181万元起，首套房首付最低约在54万元起；122㎡户型房源总价也在250万元以内。可以说真正拥有刚需的价格，纯改善的居住体验。
要知道，现在连崇贤、临平甚至临安这些板块，很多高层房源的均价都超过20000元/㎡，这个价格放到东洲，却能买到精装7层洋房，性价比之高肉眼可见。
据悉，悦望名邸首次只推98套洋房，在杭州新政下，这样的刚需窗口期要好好把握住。
悦望名邸效果图
以上涉及面积均为建筑面积
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