PART 1

上周装修竣工验收报告，浙江省《全装修住宅室内装饰工程质量验收规范》7月1日实施的新闻，刷了各大媒体的屏。也就是说，今后杭州的大多数住宅，都要按全装修标准验收。

所有人关心的点，都是房闹会变多还是变少？购房者权益是否更有保障？

但一个做项目总的朋友，却提醒我：楼先生，其实我更担心的是，以后还能不能偷面积了？这才是这份《验收规范》带来的最大未知数。

你想，现在很多精装修豪宅，或多或少有一些“可拓展面积”。签合同时，一般合同上附的是原始户型图。然后，开发商会再拿一份《装修改造协议》，请你签字。

这份《装修改造协议》上的户型图，才是你在样板房看到的真实格局。

原先比较好办。开发商先按原始户型，将房子的毛坯完工。验收竣备后，再按改造后的户型图做精装修。或把挑空浇上楼板，或把墙壁外拓到阳台，总之最后都变成了房间。

这样的形式，购房者也很喜闻乐见。一样的总价，凭空多出十几个平方米，一辆奥迪Q5开回家了。

但现在，按照新的《验收规范》，毛坯要验收一次，装修完还要验收一次。

两次验收，同一套房子的户型已天差地别。这时候就比较尴尬，有关部门总不能拿两张户型图来验收吧？装作没看到也不行了！

说到最后，我那位项目总朋友嘿嘿一笑：

要么是从此杭州的住宅，不再会有哪怕一平方米的“赠送面积”。要么就是这份《验收规范》形同虚设，因为牵扯到太多利益，没人愿意执行了。

我去问了一圈萧山的开发商。不少人说，确实有收到消息，说最近风声更紧了。“但是，规避的办法总还是有的，是不是？”

PART 2

为什么要去问萧山的开发商呢？大家都知道，这地方偷面积路子野，神户型多。

在2010年之前，杭州住宅基本还没有“偷面积”一说。

2009年是转折点。那一年，萧山几个新盘都玩起户型创新。旺角城一期推出90㎡LOFT户型。绿都·金域三江一期的106㎡，虽然只有两房两厅一卫，却送了一个3㎡的设备阳台。

2010年以后，受到深圳一些“神盘”的启发，萧山户型开始脑洞大开。

当时最风靡的，是城南得力·名门世家的“魔方户型”，89㎡的公寓，像垒积木一样，改造后可以变成140多㎡，一度需要托关系才能搞到一套。

还有一个125㎡户型，总价大约320万元，改造后可以做到200多㎡。

我曾经在一个朋友家，看到一套刚装修好的“魔方户型”89㎡。他把挑空客厅浇上楼板，楼下是客厅、餐厅和厨房，两个房间。楼上是一个主卧，一个套小书房的次卧，还有一个储藏室！

但最著名的，还是钱江世纪城的和美家。90㎡的LOFT，改造后最大可做到160㎡，总价才100万元上下，谁看了都要心动。

当时萧山有点投资眼光的人，都是人手一套，最少的也赚了100万元。

不过，据说真正买来自住的人，都觉得改造后的层高低了一点。毕竟楼板12厘米去掉，即便有5.6米层高，也还是有点局促。另外，群租有点多。

2014年7月1日后，新版《建筑工程建筑面积计算规范》实施，“偷面积”难度加大。但许多楼盘仍然见招拆招，灵光乍现。

御景蓝湾、金地·天逸、东方海岸和美哉美城，大概算是萧山“神户型”时代的绝唱。

PART 3

但这个游走在灰色地带的盛宴，总要结束。

去年3月18日，杭州市规划局下发了一份关于印发《杭州市建筑工程容积率计算规则》的通知。许多正在规划中的“神户型”，再次遭受一万点暴击。

有消息称，政府这一次要动真格，计划在两年内彻底消灭“偷面积”现象。

已审批出来的“神户型”，不得不锦衣夜行，讳莫如深。手上有新项目正在报批的开发商，更是陷入一片凄风苦雨。

某全国大鳄的A新盘，面积预测绘申请了七遍，都没通过，报建人员想死的心都有。

市中心B新盘，本来想设计少数90㎡先跑量。一看新规傻眼了，要做标配的三房两卫，90㎡根本不够。一咬牙：算了，直接定位纯改善，从110㎡的大三房做起。

所以，最近半年在售的杭州新盘，户型都神奇不再。

虽然从送审的测绘图可以看出，一些设备平台、虚线、临空部分，都还大有乾坤，但相比当年名门世家与和美家的传奇，都会瞬间被秒成渣。

去年底，杭州城北两个精装修楼盘，因为“偷”了点面积，竟然没通过竣工验收，后来各自交了一大笔罚款装修竣工验收报告，才算搞掂。

这也给许多正在卖“可拓展户型”的开发商敲响了警钟。

紧箍咒正在越念越紧。能交罚款搞掂，还算幸运。万一像上海的茉莉公馆那样，政府一定要求拆除改造部分，那才叫一地鸡毛。

而即将实施的《全装修验收规范》，无疑是又一道随时可能勒紧的绳索。

PART 4

那么，《全装修验收规范》是否会彻底终结“赠送空间”呢？一时还真不好说。

首先，我们要搞清楚什么是“全装修”？根据官方定义，是指住宅交付最终用户前，所有功能空间及六面体、管线全部作业完成，套内水、电、卫生间等日常基本配套设备部品完备，可直接入住的住宅。

一位业内人士说，奥妙就在于“全装修不等于精装修”。

也就是说，全装修交付要求的，只是达到一个清水样板间的条件。那么，精装修后期加建改造，还是有可能的。

最重要的，还是看政府怎么把关。目前，一个房地产项目的开发，从拿地到办出房产证，起码要经历40多个环节，涉及审批部门10多个，需要符合20多部法律法规相关要求。

从流程上看，开发商先要报批规划建设方案，再有初步设计、施工图，最后还有一个房产项目准预测绘图。

房子造好了，建设单位要组织五方竣工验收、质监提供工程质量监督报告、城建档案馆出具竣工档案认可意见书，以及竣工验收备案等等，才能办理房产初始登记。

目前，住建等相关部门主要验收毛坯房，看是否与之前报送的准预测绘图吻合。

如果《全装修验收规范》严格执行，那么流程图上可能需要多两个环节，一个是预测绘时需要同步报送完整的装修施工图设计文件，一个是全装修验收。

如果毛坯房验收时，就严格比照报审的准预测绘图，那今后杭州的住宅就不可能有“赠送空间”了。

但有两个问题。首先，这个规范只是一个推荐性技术标准，并不是强制的。

其次，《全装修验收规范》只是一个总则，还有许多等待厘清的概念。比如，它只写明由浙江省住房和城乡建设厅负责管理，浙江省建筑装饰行业协会负责具体解释工作，但没有明确具体责任部门。

那么，谁来验收这个事情，也挺关键的。

要验收也不是那么容易的，总得有一支精装验收人才队伍吧？住建局不太可能去专门养一支队伍，最有可能的，是外包给专业中介机构。

当然，中介机构干活总不能免费的，这样又增加一笔二次验收费用。那么，羊毛总是出在羊身上的。

这个规范怎么执行，感觉开发商纠结，有关部门更纠结啊！

-End-

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文∣楼先生

编辑∣二叔

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