新政落地一个月以来东莞厂房装修，东莞新房市场热度不断。
有盘借政策春风去化效果明显，有盘打折促销却无人问津，颇有冰火两重天的感觉。
位于寮步的南山悦府显然属于后者，在热火朝天的市场氛围下，显得有些凄凉。
有消息称，南山悦府自5月份开盘以来，三个月时间仅卖出了1套。
图源：朋友圈截图
据了解，项目去年就已经开放营销中心开始蓄客，结果还是这么惨吗？
淘房君特此去到营销中心了解情况，工作日的下午整个营销中心除了销售之外并没有客户上门。
不过现场销售对项目销售状况似乎很乐观，表示新政之后客户明显增多，并说当天就有客户成交，目前只剩几十套在卖了。
但根据我们在东莞市房屋网签备案网查询的结果显示，南山悦府100套可售房源，目前已售套数仍然为0套。
图源：东莞市房屋网签备案网
这个结果让淘房君难以相信，毕竟南山悦府为了推盘，可谓使出了浑身解数。
先是推出首期仅9.9万元，送品牌装修的活动，后又制定8-10万元的高佣金战略。
重金之下必有勇夫，来自河南房产圈的自媒体大V在粉丝圈卖力宣传东莞厂房装修，吸引了浙江、湖北、长三角等全国看房团前来。
图源：微信截图
可惜的是，远道而来的炒房团，在销售的循循善诱和政策的双重刺激下，似乎仍然不为所动。
南山悦府这一套花式营销的组合拳打下来却不见一点水花，一顿操作猛如虎，一看战绩惨不忍睹。
甚至有人调侃道，推荐南山悦府的那都是上辈子是有杀父之仇的。
这个盘为什么这个盘这么难卖呢，我们分析主要有以下几大原因。
体量太小，配套不足，土地成本过高
去年由深圳南山集团以5亿元的总价抢下南山悦府项目所在的迷你型地块，2.3万/平的楼面价一举刷新了寮步地价天花板。
项目体量非常小，占地仅1万平左右，总共规划仅3栋住宅，其中还有一栋是安居房，除去安居房可售房源不到200套。
目前项目在售的是2号楼，还有1号楼暂未推货。
小区内部配套匮乏，社区活动空间局促，居住体验感较差。
并且小区内部人车不分流，存在一定安全隐患。
这样的迷你社区如果在闹市还可以接受，但南山悦府四周遍布的主要是闲置的耕地、农民房和工业厂房，外部配套不足。
小区配套不足，生活十分不方便是项目的一大硬伤。
并且南山悦府户型只有两种95平的三房和120平的四房，仅能满足刚需和刚改群体，没有高端大户型。
对比隔壁的松湖云禧来说，虽然地段差不多，但项目体量要超出一倍，户型选择也相对多样化一些。
对于南山悦府来说，想要弥补自身的短板就只能在价格上想办法。
项目一开盘，就打出了2字头的口号，与备案价格3.6万的头号竞争对手松湖云禧贴身肉搏。
图源：朋友圈截图
并且营销中心的门口郝然挂出“首期9.9万起，送品牌装修”的标语，据现场销售透露，项目目前价格在2.8万-3.2万之间，并且首付时间可以做到5个月内。
这样的促销力度，可以说开发商真的是在割肉回血了。
要知道南山悦府在土地成本上本就不占优势，地价都已经2字头了，再降底裤都没了。
不过似乎项目的姿态越低，购房客越不买账，如今南山悦府已经陷入退无可退的尴尬局面。
麻涌南山府去化1%
外地房企初进东莞，水土不服
南山悦府是深圳南山地产在东莞开发的第二个住宅项目。
其首发项目南山府位于麻涌，或许是对东莞市场的水土不服，又或许是经验不足，产品开发存在诸多缺陷，购房客对南山集团的这两个项目似乎都不太买账。
2021年南山地产首进东莞市场，此前其项目主要布局在深圳南山地区，在其他城市开发的楼盘并不多。
位于麻涌的南山府早早地就开放了城市展厅，也是从去年就开始蓄客，但去化同样十分惨淡。
根据东莞市房屋网签备案网显示，项目目前推的316套房源，仅卖出去4套，去化率仅1%左右。
图源：东莞市房屋网签备案网
在房地产市场局势不太稳定的当下，深圳南山地产在东莞市场的品牌知名度尚未打开，购房者对这个初来乍到的外地房企，并不太信任。
环湖片区火了
新政也带不动南山悦府
除去南山悦府产品本身的一些缺点，其实项目的区位条件还是不错的，一直以来寮步凭借其左右逢源的区位优势成为了东莞市场的明星片区。
此次的新政更是让不限购的环湖区火了一把，大朗新政第二周成交上涨213%，寮步一周成交60多套，上涨28%。
吸引了来自全国各地的看房团前来，掀起了不小的浪花，来自河南房产圈的某自媒体大V与其一众跟随者就曾在环松湖一带扫货。
图源：微信截图
其中位于大朗的中海松湖云锦新政后一周最多卖到二三十套，捷报频传。
松湖云禧的现场销售表也示，看房团许多粉丝当场就下定买单。
但当我们问及南山悦府的销售时，对方表示，并不清楚这回事。
在环湖兄弟的对比下，南山悦府的去化成绩显得更加难堪。
市场的眼光是敏锐的，同样的大V带看，甚至和松湖云禧同样的地段，但购房者的选择却不同。
在这样的大环境下，各大开发商都在想尽办法突围，毕竟别人多卖出一套自己就少一个客户。
但打铁还需自身硬，无论是降价优惠促销还是高佣金鼓励销售推广，在楼盘素质存在硬伤的情况下，客户也不会轻易买单。
南山悦府小区的内部配套、外部配套欠缺、产品设计存在一定局限性，与其高昂的土地成本无法匹配。
在有新政助力的情况下开局尚且如此，可以预见，项目未来的去化道路将十分艰难。
买方掌握主动权的市场下，项目的任何一点小瑕疵都会被放大，开发商不多花点心思，房子真的就卖不出去了。
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